Thị trường bất động sản (BĐS) đang được đánh giá rất tốt, thậm chí đang “sốt”. Tuy ngành địa ốc khắp nơi đang phát triển, công bố dự án rất sôi động, nhộn nhịp song sâu thẳm bên trong, nhiều doanh nghiệp vẫn đang cố gặng vùng vẫy, thoát nợ với hàng nghìn tỷ đồng.

Với đặc trưng của ngành, các doanh nghiệp BĐS luôn phải đầu tư lớn, buộc phải vay vốn ngân hàng. Vì vậy, khi thị trường gặp khó khăn, nếu không đủ thực lực để vượt qua, áp lực trả nợ lên doanh nghiệp sẽ rất lớn.
Hiện tại, thị trường BĐS vẫn còn hàng trăm dự án đắp chiếu, trùm mền, “sống dở, chết dở”, không thể thoát ra được. Thực tế này đồng nghĩa với việc một số doanh nghiệp bắt đầu bị ngân hàng siết nợ, khách hàng đòi lại tiền gốc và lãi góp mua căn hộ nhiều năm song chẳng thấy đâu.
Áp lực trả nợ
Nhưng “đau đầu” nhất vẫn là những khoản vay hàng nghìn tỷ đồng phải tất toán cả gốc lẫn lãi khiến nhiều doanh nghiệp BĐS phải chật vật cân đối dòng tiền và duy trì hoạt động.
Theo thống kê chưa đầy đủ, áp lực trả nợ của các doanh nghiệp BĐS bắt đầu tăng lên khoảng 60% tổng tài sản. Cụ thể, hàng tồn kho đã tăng 15%, khoảng trên 105.000 tỷ đồng, trong khi đó, mỗi doanh nghiệp vẫn đang phải chịu áp lực rất lớn từ đầu tư, phát triển dự án, bán hàng thu hồi nợ…
Một số chủ đầu tư từng gặp nhiều khó khăn, phải bán rất nhiều tài sản, dự án để trả nợ, nhưng mọi thứ cũng không sáng sủa dù thị trường được đánh giá đang rất tốt.
Điển hình như Sacomreal khi những năm trước bán đứt dự án Celadon City cho chủ đầu tư đến từ nước ngoài là Gamuda Land để trả nợ. Việc phải bán dự án khá đẹp ở phía Tây Tp.HCM vì thời điểm ấy, Sacomreal không còn liên kết chặt chẽ được với ngân hàng Sacombank.
Hiện tại, chủ lực của Sacomreal vẫn là dự án Jamona City rộng 10,6ha nằm phía Nam thành phố. Để có tiền xây dựng Jamona City, Sacomreal đã vay tiền của hàng loạt ngân hàng. Trong đó, có ngân hàng Phương Đông hơn 660 tỷ đồng, phải nợ từ năm 2017 đến năm 2019 và 100 tỷ đồng tài trợ vốn lưu động cho dự án. Các khoản vay này được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất của các dự án.
Ngoài ra, Sacomreal còn phải trả nợ bên ngoài hơn 211 tỷ đồng trong thơì gian rất gấp. Trong khi đó, việc giao dịch, bán hàng của các dự án này khá chậm, dù thị trường vẫn tốt trong mắt nhiều nhà đầu tư khác. Nếu thống kê thêm, Sacomreal còn vay hàng loạt ngân hàng, cá nhân khác hàng trăm tỷ đồng để kinh doanh như: ngân hàng BIDV hơn 62 tỷ đồng, Vietinbank 30 tỷ đồng, ngân hàng Á Châu 26 tỷ đồng, HDbank 10 tỷ đồng…
Tương tự, Novaland, một “ông trùm” trên thị trường BĐS, đang phát triển đồng thời hơn 40 dự án cũng đang chịu khoản nợ lên tới 13.500 tỷ đồng. Chính việc mua bán (M&A) mạnh các dự án BĐS tạo lập quỹ đất lớn khiến hiện nay Novaland đang gánh một khoản nợ lớn.
Theo đại diện Novaland, phần lớn khoản nợ này được huy động để tài trợ cho các dự án có tỷ lệ hấp thụ sản phẩm tốt. Đơn cử như khoản vay 500 tỷ từ Sacombank để hợp tác đầu tư dự án Botanica Premier (đã bán 70% sản phẩm), 400 tỷ vay từ Tiên Phong Bank để hợp tác đầu tư vào dự án Orchard Parkview (đã bán trên 70% sản phẩm).
Còn với Vietinbank, hạn mức tín dụng hiện lên tới 3.400 tỷ đồng và dư nợ hiện tại 1.206 tỷ đồng nhằm tài trợ cho một dự án lớn ở quận 2, Tp.HCM sẽ được triển khai trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, chỉ có khoản nợ ngắn hạn khác là 6.000 tỷ đồng, cấu thành từ tiền của người mua nhà ứng trước. Về bản chất, khoản phải trả này sẽ được chuyển thành doanh thu bán hàng khi sản phẩm được bàn giao. Với cam kết bàn giao đúng tiến độ các dự án, khoản nợ này không góp phần gia tăng gánh nặng tài chính cho Novaland.
Áp lực trả nợ của các doanh nghiệp BĐS bắt đầu tăng lên khoảng 60% tổng tài sản, trong đó hàng tồn kho đã tăng 15%, khoảng trên 105.000 tỷ đồng.
Cân đối nợ “khủng”
Hiện tại, Novaland đang có hai khoản vay với dư nợ 110 triệu USD với các tổ chức tín dụng nước ngoài là Credit Suisse AG (chi nhánh Singapore) và GW Supernova PTE Ltd.
Đây đều là các khoản vay có quyền chuyển đổi toàn phần hoặc một phần. Thời điểm cuối năm tài chính 2016, công ty đã thực hiện các thủ tục chuyển đổi toàn bộ khoản vay của Credit Suisse trị giá 60 triệu USD thành hơn 33,45 triệu cổ phần. Việc chuyển đổi này của Novaland làm giảm dư nợ và tăng quy mô vốn chủ sở hữu của công ty.
Lý giải về việc huy động được nguồn vốn quốc tế với chi phí rẻ hơn, đại diện Novaland cho biết, công ty phải cam kết tuân thủ chặt chẽ các chỉ số về năng lực trả nợ DSCR (hệ số trả nợ vay), tổng nợ hợp nhất trên tổng tài sản hợp nhất, tổng nợ ròng hợp nhất trên tổng tài sản hợp nhất. Những chỉ tiêu này phải tuân thủ định kỳ hàng quý, được kiểm toán cho các nhà đầu tư nước ngoài. Trên thực tế, công ty luôn duy trì ở mức thấp hơn quy định.
Một doanh nghiệp có tiếng khác trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh địa ốc là Hòa Bình HBC cũng đang chịu áp lực trả nợ lớn, hơn 2,7 nghìn tỷ đồng, trong thời gian tới. Trong đó, hơn 1.000 tỷ đồng vay từ Vietinbank đến hạn phải trả trong tháng Sáu, còn các khoản nợ khác chủ yếu phải trả trong tháng Năm nên mọi thứ không phải toàn màu hồng.
Sang năm 2018, áp lực trả nợ của HBC cũng không hề nhỏ với gần 400 tỷ đồng. Còn chủ đầu tư công ty Nam Long dù đang huy động được nguồn vốn rất tốt từ đối tác nước ngoài, nhưng các khoản nợ phải trả ngắn hạn cũng đến gần 354 tỷ đồng. Ngoài ra, Nam Long còn phải trả 350 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi cho ngân hàng OCB vào ngày 28/7.
Theo các chuyên gia, với lưu lượng đầu tư vào BĐS rất lớn, nguồn tiền chủ yếu vay từ các ngân hàng với lãi suất vay bình quân 9 – 11% là áp lực trả nợ khá lớn. Tuy thị trường đang tốt nhưng giá bán sản phẩm rất cạnh tranh nên biên độ lợi nhuận không cao. Trong khi đó, với thời gian đi vay càng dài, tiểm ẩn rủi ro càng cao. Vì vậy, các doanh nghiệp còn gặp phải gánh nặng nếu xảy ra lạm phát nhanh và biến động lớn trên thị trường.